Projekt nowelizacji Prawa budowlanego
W ubiegłym tygodniu na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowany został przygotowany przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane. Poza samym Prawem budowlanym przedstawiony projekt nowelizuje również przepisy szeregu innych ustaw, w tym Prawa wodnego, Prawa o ruchu drogowym czy też Prawa energetycznego, w zakresie, w jakim regulacje tych aktów wpływają na realizację szeroko rozumianych inwestycji budowlanych.
Proponowana nowelizacja ma charakter kompleksowej zmiany, która – zgodnie z intencją projektodawców wyrażoną w treści uzasadnienia projektu – „wynika z konieczności uproszczenia i przyśpieszenia procesu inwestycyjno-budowlanego oraz zapewnienia większej stabilności podejmowanych z nim rozstrzygnięć”. Realizacji tego celu służyć ma zmiana ponad 50 przepisów samego Prawa budowlanego oraz kolejne zmiany w innych aktach prawnych. Ze względu na rozległość proponowanej nowelizacji poniżej omówimy wyłącznie najważniejsze zmiany.
Zmiana obszaru oddziaływania inwestycji
Pierwszą planowaną zmianą jest modyfikacja definicji obszaru oddziaływania obiektu. Definicja ta ma o tyle istotne znaczenie dla przebiegu procesu inwestycyjnego, że wpływa na krąg stron postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Obecnie poza inwestorem stronami takiego postępowania są właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu. Przyjęcie nowelizacji w zaproponowanej przez Ministerstwo formie znacząco zawęzi krąg nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania. Aby nieruchomość znalazła się z tym obszarze, trzeba będzie wskazać, że z planowaną inwestycją będą się wiązać ograniczenia w zabudowie dla takiego terenu sąsiedniego.
Dotychczas ustawa posługiwała się pojęciem ograniczeń w zagospodarowaniu, które było pojęciem szerszym niż sama zabudowa. Taka definicja pozwalała stronom powoływać się na inne uciążliwości wynikające z planowanej inwestycji niż tylko ograniczenia możliwości zabudowy własnej działki, np. na zwiększony hałas, zanieczyszczenia czy ograniczenie w dostępie do mediów. Z punktu widzenia inwestorów czy organów wydających pozwolenia na budowę proponowane ograniczenie wydaje się korzystne. Inaczej proponowaną nowelizację ocenią zapewne sąsiedzi uciążliwych inwestycji, którzy utracą prawo do ich kwestionowania na gruncie Prawa budowlanego.
Łatwiej (szybciej) o odstępstwo
Utrzymana zostanie możliwość realizacji inwestycji z odstępstwem od przepisów techniczno-budowlanych za wcześniejszą zgodą, zasadniczo na warunkach i zasadach dotychczasowych. Istotna zmiana dotyczyć będzie natomiast organu, który takie zgody będzie wydawać. W przypadku, gdy odstępstwo od warunków technicznych dotyczyć ma jedynie budynków, zgodę taką wydawać będzie nie jak dotychczas minister ustanawiający określone warunki techniczno-budowlane, ale organ administracji architektoniczno-budowlanej, który wydawać będzie pozwolenie na budowę inwestycji.
Inwestor nadal będzie musiał wcześniej wystąpić z wnioskiem o wyrażenie zgody na odstępstwo. Nie zmieni się też zakres dokumentów, które należy dołączyć do takiego wniosku. O udzieleniu zgody lub odmowie udzielenia zgody organ orzekać będzie odrębnym postanowieniem, które będzie poprzedzać decyzję o pozwoleniu na budowę. W przypadku innych niż budynki obiektów budowlanych odstępstwo tak jak dotychczas wymagać będzie zgody właściwego ministra.
Pozwolenie czy zgłoszenie?
Za pozytywną zmianę uznać należy próbę uporządkowania listy obiektów budowlanych i robót budowlanych według obowiązków, jakie inwestor musi dopełnić przed rozpoczęciem realizacji inwestycji. Ustawa utrzymuje zasadę, zgodnie z którą roboty budowlane mogą być rozpoczęte jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Od zasady tej nadal funkcjonować będzie szereg wyjątków. Wyjątki te mają być jednak bardziej przejrzyście uszeregowane. Nowelizacja wprowadzi cztery listy obiektów budowlanych i robót budowlanych nie wymagających pozwolenia na budowę, które można wykonać w oparciu o zgłoszenie lub bez dopełniania jakichkolwiek formalności.
Korzystając z okazji, Ministerstwo zaproponowało również zmiany w liście obiektów zwolnionych z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę, dostosowując ją do zmieniającej się rzeczywistości oraz aktualnych oczekiwań inwestorów. Przykładem takiej zmiany jest zwolnienie z obowiązku występowania o pozwolenia na budowę takich obiektów jak bankomaty i paczkomaty, które w obecnym stanie prawnym i zgodnie z aktualnym orzecznictwem sądów administracyjnych wymagały takiego pozwolenia. Jeśli zaproponowana zmiana zostanie przyjęta, realizacja takich obiektów nie będzie wymagała nawet zgłoszenia. Tego rodzaju zmian liberalizujących formalności, jakich dokonać musi inwestor, jest w projekcie więcej.
Projekt budowlany
Zasadniczy podział projektu budowlanego na projekt zagospodarowania działki lub terenu i projekt architektoniczno-budowlany ma ulec zmianie poprzez wyodrębnienie z tego ostatniego projektu technicznego. Projekt techniczny obejmować ma opis konstrukcji obiektu, charakterystykę energetyczną budynku, projektowane niezbędne rozwiązania techniczne i materiałowe oraz inne opracowania projektowe. Co istotne, po przyjęciu nowelizacji projekt techniczny budynku nie będzie przedmiotem weryfikacji i badania organów wydających pozwolenie na budowę – ani w zakresie jego zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi, ani nawet w zakresie uprawnień projektanta do jego przygotowania. Projekt techniczny nie będzie również formalnie zatwierdzany pozwoleniem na budowę. Zmiana ma przyśpieszyć proces wydawania pozwoleń.
Unieważnienie pozwolenia na budowę
Istotną i od dawna postulowaną zmianą jest wprowadzenie czasowego ograniczenia w możliwości stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. Obecnie w przypadku wykazania, że pozwolenie takie wydane zostało z rażącym naruszeniem prawa, jego nieważność może być stwierdzona nawet po upływie znaczącego okresu czasu. Unieważnienie pozwolenia na budowę może mieć wpływ na inne decyzje wydane później w odniesieniu do obiektu budowlanego, w tym w szczególności na pozwolenie na jego użytkowanie. Ministerstwo proponuje wprowadzenie 5-letniego okresu od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji, po którego upływie stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę nie będzie możliwe. Takie określenie terminu może być kontrowersyjne, chociażby z uwagi na fakt, że w odbiorze zewnętrznym skutki wydanego pozwolenia ujawniają się zasadniczo po oddaniu inwestycji do użytkowania, a sam proces realizacji budowy trwać może bardzo długo.
Legalizacja samowoli budowlanych
Istotne zmiany zaproponowane zostały w zakresie legalizacji tzw. samowoli budowlanych, a więc obiektów zrealizowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. W zakresie „bieżących” samowoli budowlanych proponowane zmiany mają doprecyzować i uprościć już obowiązujące przepisy regulujące postępowanie legalizacyjne. Nowością jest za to uproszczona procedura legalizacyjna dla samowoli z co najmniej 20-letnim stażem. W odniesieniu do takich obiektów przewidziano osobną procedurę inicjowaną zawiadomieniem właściciela lub zarządcy takiego obiektu o zakończeniu budowy. Zawiadomienie takie jest weryfikowane przez organ nadzoru budowlanego. Jeśli stwierdzi on brak przesłanek do legalizacji, wyda sprzeciw w terminie 30 dni. Co istotne, nadzór weryfikuje samowolę w stopniu węższym niż w zwykłym postępowaniu. Niezgodność inwestycji z planem miejscowym nie będzie mogła stanowić przesłanki odmowy zalegalizowania samowoli. Niewniesienie sprzeciwu w wyznaczonym terminie skutkuje legalizacją obiektu, jednocześnie uprawniając do jego użytkowania. Legalizacja ma być potwierdzana stosownym zaświadczeniem wydawanym przez organ nadzoru budowlanego.
Co istotne, z procedury legalizacji będą mogły skorzystać jedynie te samowole, które de facto zostaną ujawnione przez ich właścicieli. Jeżeli w stosunku do określonego obiektu wszczęły już postępowanie organy nadzoru budowlanego, jego właściciele nie będą mogli korzystać z uproszczonej procedury.
Zaproponowana zmiana może pozytywnie wpłynąć na sytuację obiektów, które prawdopodobnie zostały wykonane zgodnie z obowiązującymi w przeszłości przepisami, jednak z uwagi na znaczący upływ czasu od dnia ich oddania do użytkowania nie zachowały się dokumenty potwierdzające ich legalność. Dziś zdarzają się przypadki, w których na potrzeby innych postępowań (np. koncesyjnych) wymaga się przedstawienia dokumentów potwierdzających zgodność z prawem zrealizowanych inwestycji. Jeśli nie uda się znaleźć stosownych dokumentów w państwowych archiwach, właściciele takich obiektów nie mają możliwości uzyskania satysfakcjonującego ich dowodu. Nowa procedura może umożliwić im rozwiązanie tego problemu.
Przedstawiony projekt nowelizacji znajduje się na wstępnym etapie prac ustawodawczych. Ostateczny kształt projektu nie jest jeszcze znany i możemy założyć, że będzie on podlegał kolejnym modyfikacjom. Nowe regulacje mają zacząć obowiązywać w terminie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia finalnej wersji ustawy.
Radosław Wasiak, adwokat, praktyka transakcji i prawa korporacyjnego, kancelarii Wardyński i Wspólnicy
