Odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości według nowego Prawa wodnego
Nowe Prawo wodne zmienia dotychczasowe regulacje w zakresie odszkodowań za wprowadzenie ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości wskutek wejścia w życie aktów prawa miejscowego przewidzianych w tej ustawie. Naprawienia szkody będzie można żądać tylko jeśli wprowadzone ograniczenia spowodują obniżenie wartości nieruchomości.
Regulacje dotyczące odszkodowań za uniemożliwienie lub istotne ograniczenie korzystania z nieruchomości w związku z wejściem w życie aktów prawa miejscowego zamieszczone zostały w kilku różnych ustawach. Podmioty, które doznały takiej szkody wskutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mogą dochodzić jej naprawienia stosownie do postanowień ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (o czym szerzej już pisaliśmy). Jeśli natomiast takie ograniczenia zostały wprowadzone w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania, odszkodowania domagać się można na podstawie regulacji ustawy Prawo ochrony środowiska (kwestię tę również opisywaliśmy na łamach portalu). Podobne regulacje zawiera też obecnie obowiązująca ustawa Prawo wodne. Podkreślić należy, że mimo pewnych podobieństw między tymi ustawami każda z nich ustanawia osobny mechanizm dochodzenia odszkodowań.
Niedawno uchwalona ustawa Prawo wodne wprowadza odrębne rozwiązania w tym zakresie. Nowe przepisy usuwają niektóre dotychczasowe wątpliwości interpretacyjne, ale mogą ograniczyć możliwości dochodzenia odszkodowań przez właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości.
Jakie roszczenia przysługują właścicielom?
Na gruncie nowego Prawa wodnego właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości mogą domagać się jedynie zapłaty odszkodowania. Podmioty takie nie będą zatem mogły żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. Dziś uprawnienie takie przysługuje właścicielom i użytkownikom wieczystym nie tylko na gruncie obecnie obowiązującego Prawa wodnego, lecz także na mocy innych przywołanych wyżej ustaw. Przyczyny wprowadzenia takiej zmiany nie zostały opisane w uzasadnieniu projektu ustawy, trudno zatem wskazać, jaka była w tym zakresie intencja ustawodawcy.
Kiedy należy się odszkodowanie?
Odszkodowanie przysługiwać będzie właścicielom i użytkownikom wieczystym nieruchomości, którzy ponieśli szkodę na skutek wejścia w życie aktów prawa miejscowego enumeratywnie wymienionych w ustawie. Należą do nich przede wszystkim akty ustanawiające strefy ochronne ujęć wód. Do katalogu aktów prawa miejscowego umożliwiających podnoszenie roszczeń odszkodowawczych zostały zaliczone także akty tworzące obszary ochronne wód, plany utrzymania wód, strefy ochronne urządzeń pomiarowych służb państwowych oraz akty regulujące zasady korzystania z wód w sytuacjach nadzwyczajnych.
Aby uzyskać odszkodowanie, właściciel lub użytkownik wieczysty musi wykazać wystąpienie dwóch przesłanek.
Po pierwsze, podmiot ubiegający się o odszkodowanie będzie musiał wykazać, że wejście w życie aktu prawa miejscowego uniemożliwiło lub istotne ograniczyło korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo też w sposób zgodny z faktycznym użytkowaniem terenu i gruntu. Nowe Prawo wodne precyzuje przy tym, że sposób faktycznego użytkowania terenu i gruntu powinien zostać oceniony na dzień, w którym wchodzi w życie akt prawa miejscowego ograniczający uprawnienia właściciela. Ustawa wyraźnie wskazuje również, że odszkodowanie należy się wówczas, gdy akt prawa miejscowego wprowadzający ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości zostaje zmieniony lub zastąpiony przez nową regulację. W takim przypadku właściciel będzie musiał wykazać, że jego uprawnienia zostały ograniczone wskutek wejścia w życie takiego nowego lub zmienionego aktu.
Po drugie, właściciel lub użytkownik wieczysty będzie zobowiązany udowodnić, że nastąpiło obniżenie wartości nieruchomości. Co istotne, podmiot ten powinien wykazać, że utrata wartości nieruchomości została wywołana przez wprowadzenie utrudnień lub istotnych ograniczeń w korzystaniu z tej nieruchomości w związku z uchwaleniem odpowiednich aktów prawa miejscowego. Zgodnie z ustawą obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu możliwości zagospodarowania terenu i ograniczeń w tym zagospodarowaniu po wejściu w życie aktu prawa miejscowego a jej wartością przed wejściem w życie tego aktu.
Zasady wypłaty odszkodowań
Wysokość odszkodowania ustalać będzie, na wniosek właściciela nieruchomości, właściwy starosta. Będzie ona określana na dzień wejścia w życie danego aktu prawa miejscowego. Jeśli podmiot ubiegający się o odszkodowanie nie będzie zgadzał się z treścią decyzji, będzie mógł w ciągu 30 dni od jej otrzymania wnieść powództwo do sądu powszechnego. Uprawnienie do wniesienia powództwa przysługiwać będzie również wówczas, gdy starosta nie wyda decyzji w ciągu 3 miesięcy od zgłoszenia roszczenia.
Nowa ustawa wskazuje także, że w przypadku stwierdzenia nieważności lub uchylenia aktu prawa miejscowego, w związku z którego wejściem w życie wnioskodawca dochodził odszkodowania, wypłacone odszkodowanie podlega zwrotowi.
Zarówno roszczenia o wypłatę odszkodowania, jak i o jego zwrot przedawniać się będą z upływem dwóch lat – odpowiednio od wystąpienia szkody lub od stwierdzenia nieważności właściwego aktu bądź jego uchylenia.
Podsumowanie
Nowe regulacje dotyczące odszkodowań za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości wskutek wejścia w życie aktów prawa miejscowego wydanych na podstawie Prawa wodnego są bardziej precyzyjne niż dotychczasowe przepisy. Pewne wątpliwości może jednak budzić ograniczenie niektórych uprawnień właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości, w szczególności pozbawienie ich prawa do żądania wykupu nieruchomości lub jej części oraz ustanowienie krótkiego terminu przedawnienia roszczeń odszkodowawczych. Istotnych trudności przysparzać będzie zapewne także konieczność wykazania obniżenia wartości nieruchomości wskutek wprowadzonych ograniczeń. Pełna ocena tych regulacji będzie jednak możliwa dopiero po wejściu w życie nowych przepisów i ich konfrontacji z praktyką.
Martyna Robakowska, Wojciech Szopiński, praktyka prawa ochrony środowiska kancelarii Wardyński i Wspólnicy
